شراء العقارات بالنسبة لمعظم الناس يعني الدخول في التزام مالي طويل الأجل في شكل قرض إسكان، والذي يتم سداده عادة لمدة تصل إلى ثلاثين عاما. ورغم أن مثل هذا القرض يعتبر استثمارا طويل الأجل في أصول تزيد قيمتها، إلا أن الطريق إلى تحقيقه مليء بالعقبات. يركز العديد من الأشخاص فقط على سعر الفائدة، متجاهلين العوامل التي لا تقل أهمية والحاسمة في بعض الأحيان مثل الجدارة الائتمانية الخاصة بهم، أو انتظام الوثائق العقارية أو سلسلة من التكاليف الإضافية التي تظهر على طول الطريق. تستغرق العملية برمتها، بدءًا من تقديم الطلب المناسب وحتى دفع الأموال، ما بين خمسة إلى ثمانية أسابيع في المتوسط، وأي خطأ أو وثائق غير مكتملة يمكن أن تؤدي إلى تمديدها بشكل كبير وتثير الشكوك حول فقدان الدفعة الأولى. لذلك، من الضروري الدخول في الإجراء على دراية تامة ومستعد لكل ما ينتظرك.
قبل أن تدخل إلى البنك، يجب أن تتخذ الخطوة الأولى والأكثر أهمية بنفسك – تقييم قدراتك المالية بعقل هادئ. هذا يعني أنك بحاجة إلى حساب مقدار الدخل المتبقي لديك بالفعل بعد سداد جميع نفقات المعيشة الشهرية والالتزامات المالية الحالية. لا يشمل الحساب تكاليف الغذاء والمرافق فحسب، بل يشمل أيضًا أقساط القروض الحالية أو ديون بطاقات الائتمان أو تكاليف التأمين أو الادخار. فقط عندما تحصل على مبلغ واضح من الأموال المجانية، ستعرف مقدار أقساط القرض الشهرية التي يمكنك تحملها بشكل واقعي دون تعريض مستوى معيشتك للخطر. يعد هذا التقييم الذاتي أمرًا بالغ الأهمية لأنه يمنحك إطارًا واقعيًا يمكنك من خلاله البحث عن العقارات والتفاوض مع البنك، بدلاً من الاسترشاد بالتمني فقط.
بعد الحساب الشخصي، حان الوقت للتحقق من الجدارة الائتمانية المالية التي يقوم بها البنك. سيقوم موظف البنك بالتحقق من معلوماتك في نظام التسجيل الأساسي (OSR)، حيث يكون تاريخك المالي الكامل مرئيًا، بدءًا من القروض الحالية والإيجار وحتى الدفعات المنتظمة. في الوقت نفسه، يمكن للبنوك أن تعتبر حتى النقص غير المستخدم في الحساب الجاري أو الحد الأقصى لبطاقة الائتمان عبئًا، ولهذا السبب فمن الحكمة إيقاف تشغيل جميع هذه المنتجات قبل تقديم الطلب. سيقوم البنك بتحليل مبلغ وانتظام دخلك، ونوع عقد العمل، فضلا عن ملاءة الشركة التي تعمل فيها. وفقًا للقانون، بعد سداد جميع الالتزامات، يجب أن يكون لديك حد أدنى وجودي قدره 868 يورو، في حين يجب ألا يتجاوز القسط السنوي أو قسط قرض الإسكان 45 بالمائة من راتبك، على الرغم من أن كل بنك لديه قواعد داخلية إضافية.
أثناء انتظار تأكيد الجدارة الائتمانية، يتم بالتوازي البحث عن العقارات وجمع العروض من البنوك المختلفة. قبل التوقيع على العقد المسبق ودفع الدفعة الأولى، من الضروري التحقق مما إذا كان العقار لديه سند ملكية نظيف، وإثبات قانوني مثل تصريح الاستخدام أو قرار بشأن حالة المبنى، وشهادة الطاقة. وبدون الأوراق المناسبة، لن يوافق البنك على القرض، وأنت تخاطر بخسارة الوقت والمال. ولهذا السبب من المهم مقارنة عروض العديد من البنوك، لأن الشروط، من أسعار الفائدة إلى المشاركة المطلوبة، يمكن أن تختلف بشكل كبير.
بمجرد العثور على عقار واختيار البنك، يأتي الجزء الأكثر تطلبًا من الناحية الإدارية – وهو جمع الوثائق الشاملة. سيطلب منك البنك وثائق شخصية، وشهادة التوظيف والدخل لصاحب العمل، وإيصالات الرواتب المعتمدة أو نماذج JOPPD واتفاقية شراء أولية موقعة. بالإضافة إلى ذلك، يجب عليك أيضًا إرفاق المستندات الكاملة للعقار: مستخرج أصلي من السجل العقاري لا يزيد عمره عن ثلاثين يومًا، وإثبات شرعية العقار ونسخة من شهادة الطاقة. يجب أن تكون كل وثيقة من هذه المستندات خالية من العيوب من أجل معالجة الطلب في أسرع وقت ممكن وتجنب أي تأخير إضافي.
بعد تقديم الطلب، هناك خطوة غالبًا ما تحدد المبلغ النهائي للقرض – تقييم القيمة السوقية للعقار. سيقوم البنك بتعيين خبير قضائي معتمد يخرج إلى الميدان لتحديد القيمة الحقيقية للشقة أو المنزل. وهذه لحظة حاسمة لأن البنوك توافق على القرض كنسبة مئوية من القيمة المقدرة، وليس بالضرورة سعر الشراء المتفق عليه. على سبيل المثال، إذا قمت بشراء عقار بمبلغ 150.000 يورو، وحدد المثمن قيمته بـ 130.000 يورو، فسوف يمنحك البنك قرضًا بنسبة 90 بالمائة من المبلغ المقدر، وهو 117.000 يورو. وهذا يعني أنه سيتعين عليك تغطية الفرق الذي يصل إلى 33000 يورو إلى السعر الكامل من أموالك الخاصة، مع المشاركة الإلزامية. لهذا السبب يجب عليك دائمًا الاعتماد على حقيقة أنه سيتعين عليك دفع جزء من المبلغ بنفسك.
عند اكتمال التقييم، وقيام الإدارة القانونية بالبنك بفحص جميع الوثائق، سيتم إرسال طلب القرض الخاص بك للحصول على الموافقة النهائية. عند استلام قرار إيجابي، تقوم بإبرام عقد البيع الرئيسي مع البائع وتصديقه من قبل كاتب العدل. وفي الوقت نفسه، يقوم البنك بإعداد اتفاقية القرض، والتي يتم توقيعها أيضًا وتصديقها من قبل كاتب العدل في عملية القرض الرسمي. وهذا يمنح العقد قوة الوثيقة القابلة للتنفيذ، وتلتزم بالسداد. وفي الوقت نفسه، يتم التوقيع على صكوك تأمين أخرى، مثل الكمبيالة أو إقرار الحجز على الأجر.
بالإضافة إلى قسط القرض نفسه، من المهم الاستعداد لعدد من التكاليف الإضافية التي يمكن أن تصل إلى عدة آلاف من اليورو. من بينها تكلفة التقييم العقاري، والتي تتراوح من 250 إلى 600 يورو، والتكلفة الكبيرة لكاتب العدل لتوقيع العقد، والتي تعتمد على مبلغ القرض وتتراوح في المتوسط من 400 إلى 700 يورو. كما أنه من الضروري الحصول على وثيقة تأمين عقاري، كما أن بعض البنوك تطلب وثيقة تأمين على الحياة. كما توجد فائدة مقحمة، يتم احتسابها على مبلغ القرض من تاريخ السداد وحتى بدء سداد القسط الأول. وأخيراً، بعد إبرام العقد، يتم دفع ضريبة التصرفات العقارية وهي ثلاثة بالمائة من القيمة السوقية للعقار.
بعد توقيع العقد، يرسل كاتب العدل اقتراحًا بإدخال الرهن العقاري في السجل العقاري لصالح البنك. بفضل الرقمنة، يتم هذا التسجيل بسرعة كبيرة اليوم، غالبًا خلال 24 إلى 48 ساعة. عند تقديم سند ملكية جديد مع الرهن العقاري المسجل ووثيقة التأمين إلى البنك، يتم استيفاء جميع شروط الدفع. يقوم البنك بعد ذلك بدفع كامل مبلغ القرض مباشرة إلى حساب البائع. وبذلك تكون قد اشتريت عقارًا، ولكنك لم تصبح المالك الرسمي له بعد. الخطوة الأخيرة هي أن يقوم البائع، بعد استلام الأموال، بإصدار كشف جدولي لك. وهي وثيقة مصدقة تؤكد أنه تم دفعها بالكامل وتسمح لك بالتسجيل في السجل العقاري كمالك جديد. فقط بعد هذا التسجيل، يتم إكمال الإجراء بالكامل. بالنظر إلى التعقيد والتأخير المحتمل، يوصى بتحديد فترة سداد لا تقل عن 60 يومًا في العقد المسبق لضمان الوقت الكافي وتجنب الضغط أو فقدان الوديعة.
لقد احتجوا عليها، ووصفوها بالشقراء الغبية، لكنها كانت محبوبة من قبل الملايين
متصفحك لا يسمح لك بمشاهدة هذا المحتوى.
