شراء عقارك الأول، سواء كان شقة أو منزل أو استثمار، هو أحد أهم القرارات المالية في الحياة. يركز العديد من المشترين فقط على السعر المدرج للعقار، دون أن يدركوا أن هذه مجرد البداية. في الواقع، يمكن أن تزيد تكاليف الشراء الإجمالية بنسبة 3.5 إلى 8 بالمائة إضافية، وفي بعض الحالات، أكثر من قيمة الشقة نفسها. قبل البدء في البحث، من الضروري الجلوس وإنشاء ميزانية واقعية تتضمن أيضًا، بالإضافة إلى سعر الشراء، طريقة التمويل، والأهم من ذلك، مساحة لجميع النفقات التي تظهر على طول الطريق. هذه النفقات “الخفية”، إن لم يتم حسابها في الوقت المناسب، هي التي يمكن أن تحول حلم امتلاك منزل إلى كابوس مالي.
أول تكلفة كبيرة يواجهها المشترون، والتي لا تشكل جزءًا من سعر الشقة، هي ضريبة نقل ملكية العقار. وهو يصل إلى ثلاثة بالمائة من القيمة السوقية المقدرة للعقار وهو التزام على المشتري. من المهم معرفة أن هذه الضريبة يتم دفعها على العقارات المستعملة، بينما يختلف الوضع عند شراء مبنى جديد من شركة في نظام ضريبة القيمة المضافة – إذًا يتم تضمين ضريبة القيمة المضافة البالغة 25 بالمائة بالفعل في السعر المعلن ويتم إعفاء المشتري من دفع ضريبة المبيعات. إلى جانب الضريبة، هناك أيضًا وديعة، يتم دفعها عند توقيع العقد المسبق. على الرغم من أنها لا تمثل تكلفة إضافية من الناحية الفنية لأنها مدرجة في السعر النهائي، إلا أن الدفعة الأولى هي عبارة عن نفقات يجب أن تكون مستعدًا لها مسبقًا، نقدًا. عادة ما يكون هذا المبلغ عشرة بالمائة من السعر المتفق عليه، ويكون بمثابة ضمان لجدية المشتري، ولكنه أيضًا بمثابة تأمين لكلا الطرفين. إذا قام العميل بالإلغاء، فإنه يفقد الوديعة. فإذا رفض البائع، التزم بدفع ضعف المبلغ للمشتري.
يكاد يكون من المستحيل إجراء عملية الشراء بأمان دون مساعدة مهنية، كما أنها تكلف المال. إن الاستعانة بوكالة عقارية يمكن أن يجعل البحث والمفاوضات أسهل بكثير، ولكن عمولتها عادة ما تصل إلى 2 إلى 3 بالمائة من سعر الشراء، والذي يتم احتساب ضريبة القيمة المضافة عليه أيضًا. على الرغم من أن بعض الوكالات تتقاضى العمولة من البائع فقط، إلا أن الممارسة تختلف ومن المهم التحقق من ذلك في البداية. الخطوة الحاسمة للغاية هي الاستعانة بمحامٍ يتولى حماية مصالحك. وظيفته هي فحص تفصيلي للوثائق، و”تنظيف” سند الملكية إذا لزم الأمر، وإعداد العقد المبدئي وعقد البيع الرئيسي. تختلف أسعار الخدمات القانونية، حيث يمكن أن تكون ثابتة، من حوالي 200 إلى ألف يورو للقضايا الأكثر تعقيدًا، أو حوالي واحد بالمائة من قيمة العقار، وأحيانًا يتم تحصيلها بالساعة. يعد تخطي هذه الخطوة لتوفير المال أحد أكبر المخاطر التي يمكن أن يتحملها العميل. وأخيرا، هناك كاتب العدل، الذي لا يمكن تجنب تكاليفه. سيكلفك توثيق التوقيع على العقد عدة عشرات من اليورو، ولكن إذا كنت تشتري شقة بقرض، فاستعد لإنفاق أعلى بكثير.
إن تمويل شقة من خلال قرض السكن يفتح فصلاً جديدًا تمامًا من التكاليف. ستقوم معظم البنوك الكرواتية بتمويل ما يصل إلى 75 بالمائة تقريبًا من قيمة العقار، مما يعني أنه يجب على المشتري تقديم الباقي كدفعة مقدمة. بالإضافة إلى ذلك يتم التأمين على البنوك بكافة الطرق، ويتحمل العميل هذه التكاليف. الأول هو تكلفة تقييم العقار، والتي يطلبها البنك للتأكد من أن قيمة العقار تغطي مبلغ القرض. وتبلغ هذه التكلفة، التي يقوم بها خبير قضائي معتمد، عادة ما بين 150 إلى 300 يورو. الخطوة التالية والأكثر تكلفة في كثير من الأحيان هي توقيع اتفاقية القرض مع كاتب العدل.
على النقيض من شهادة التوقيع العادية، فإن الإقرار الرسمي هو إجراء يقوم من خلاله كاتب العدل بالتصديق على العقد كوثيقة قابلة للتنفيذ، موضحًا جميع العواقب القانونية للأطراف بالتفصيل. يعتمد السعر على مبلغ القرض، لذلك بالنسبة لقرض بقيمة 100000 يورو يمكن أن تصل التكلفة إلى حوالي 530 يورو، بينما بالنسبة للمبالغ الأكبر يمكن أن تتجاوز ألف يورو. بالإضافة إلى ذلك، تشترط البنوك دائمًا تقريبًا إبرام وثيقة تأمين عقاري (مرتبطة لصالح البنك) وغالبًا ما تكون وثيقة تأمين على الحياة، والتي تمثل تكلفة سنوية إضافية تمتد طوال فترة سداد القرض. ولا ينبغي أن ننسى أيضًا الفائدة المقحمة، وهي الفائدة التي يحتسبها البنك من يوم صرف القرض حتى بدء السداد المنتظم للقسط الأول.
قبل دفع أي دفعة أولى أو التوقيع على عقد مسبق، فإن الخطوة الحاسمة للغاية هي التحقق من الوضع القانوني للعقار بالتفصيل. إنها “الخطوة الصفرية” التي تحمي أموالك ووقتك. جوهر الفحص هو فحص مستخرج تسجيل الأراضي، المعروف أيضًا باسم سند الملكية. تكشف هذه الوثيقة من هو المالك الحقيقي للعقار، سواء كان العقار مثقلاً برهن أو سجل نزاع أو ارتفاق أو أي عبء آخر يمكن أن يعقد أو يمنع نقل الملكية. يمكن أن يكون الأمر أيضًا مشكلة إذا لم يكن البائع هو المالك الوحيد أو إذا لم يتم تقسيم المبنى إلى شقق، لذلك لم يتم تعريف الشقة رسميًا على أنها كيان منفصل. بالإضافة إلى سند الملكية، من المهم التحقق مما إذا كان العقار لديه تصريح بناء واستخدام صالح. كما أن البائع ملزم قانونًا بتقديم شهادة الطاقة إلى المشتري. على الرغم من أن هذه الوثيقة غالبًا ما يُنظر إليها على أنها مجرد إجراء شكلي، إلا أنها توفر نظرة ثاقبة مهمة حول كفاءة استخدام الطاقة في المبنى وتساعد في تقدير تكاليف التدفئة والتبريد المستقبلية، وهو أمر مهم بشكل خاص في المباني القديمة التي قد تخفي تكاليف التحديث المرتفعة.
ولا تتوقف التكاليف عند دفع ثمن الشراء وتسجيل الملكية. يجلب امتلاك العقارات أيضًا عددًا من الالتزامات السنوية الحالية التي يجب على المالكين الجدد الاعتماد عليها. ويتمثل أكبر ابتكار في التشريع الكرواتي في فرض ضريبة عقارية سنوية سيتم تطبيقها اعتبارا من عام 2025. ومن المهم التمييز بين هذه الضريبة وضريبة المعاملات العقارية التي تُفرض لمرة واحدة. هذه ضريبة سنوية دائمة يتم حسابها لكل متر مربع من المساحة الصالحة للاستخدام، ويتراوح المبلغ من 0.60 إلى 8.00 يورو لكل متر مربع، اعتمادًا على قرار الحكومة الذاتية المحلية. تنطبق الضريبة على العقارات السكنية التي لا تكون بمثابة مكان إقامة دائم للمالك أو التي لا يتم تأجيرها على المدى الطويل. أصحاب الشقق السياحية المؤجرة والشقق الفارغة هم الأكثر تضررا من هذا التغيير. بالإضافة إلى هذه الضريبة الجديدة، هناك أيضًا نفقات شهرية منتظمة: احتياطي لصيانة الأجزاء المشتركة من المبنى، ورسوم المرافق، ورسوم معالجة المياه، وبالطبع فواتير الخدمات – الكهرباء والماء والغاز وجمع النفايات.
يمكن أن تستغرق عملية الشراء بأكملها، بدءًا من التفتيش وحتى الانتقال، من أسبوعين إلى ستة أسابيع، ومع الإعداد الجيد يمكن أن تكون خالية من التوتر. أساس كل شيء هو الميزانية الواقعية، والتي تبدأ بالسؤال: ما هو مقدار قسط القرض الشهري الذي يمكنك تحمله دون المساس بنفقات المعيشة الأخرى؟ يحدد هذا المبلغ الحد الأعلى لسعر العقار الذي تبحث عنه. عند الاختيار، لا تسترشد فقط بالعواطف ومظهر الشقة. الموقع ذو قيمة طويلة المدى – تحقق من المواصلات المرورية وتوافر المدارس ورياض الأطفال والمحلات التجارية ومواقف السيارات. الموقع الجيد يحافظ على القيمة بسهولة أكبر ويضمن سهولة البيع أو الإيجار في المستقبل. بعد توقيع جميع العقود ودفع الثمن، تتبع الخطوات النهائية. الأول هو تسجيل حقوق الملكية في السجل العقاري (السجل العقاري)، وهي اليوم مهمة يتم إجراؤها إلكترونيًا من قبل كتاب العدل أو المحامين. تبلغ تكلفة رسوم المحكمة حوالي 30 يورو. أنت المالك رسميًا فقط عند إدخال اسمك. الخطوة الأخيرة، ولكن المملة في كثير من الأحيان، هي تحويل جميع فواتير الخدمات إلى اسمك. يتضمن ذلك إلغاء تسجيل المالك القديم وتسجيلك كمستخدم جديد لخدمات الكهرباء والمياه والغاز والنسخ الاحتياطي والنظافة وغيرها من الخدمات.
متصفحك لا يسمح لك بمشاهدة هذا المحتوى.
